strona główna aktualności

W lutym 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wydał cztery wyroki, które są konsekwencją naszej długoletniej walki o ustalenie prawidłowej podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości. Sprawa zapewne jeszcze się nie skończy, ale dla nas istotne jest, że Sąd podzielił argumentację naszej koleżanki - doradcy podatkowego Jagody Kondratowskiej-Muszyńskiej w zakresie charakteru przedmiotu opodatkowania.

Na obecnym etapie postępowania kwestią sporną w sprawie jest prawidłowość ustalenia przez organy wartości rynkowej budowli w postaci utwardzenia terenu i ogrodzenia znajdujących się na nieruchomości. W materiale dowodowym znajdują się dwie wyceny rzeczoznawców majątkowych. Jedna wycena dokonana na zlecenie organu podatkowego w ramach dowodu z opinii biegłego, druga prywatna – wykonana na zlecenie podatnika.

Biegły powołany przez organ dokonał wyceny metodą odtworzeniową wartości samodzielnie funkcjonujących pojedynczych części składowych nieruchomości w postaci utwardzenia terenu czy ogrodzenia oderwanych od gruntu. Uznał bowiem, że nie ma możliwości ustalenia wartości rynkowej – zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wskazał, że brak jest na rynku lokalnym transakcji rynkowych samodzielnie funkcjonujących pojedynczych części składowych nieruchomości, np. w postaci budowli — utwardzenia terenu, ogrodzenia terenu, „oderwanych” od gruntu, a sam charakter tych części składowych jest nietypowy.

Sąd uznał za słuszną argumentacje skargi, wskazująca na nieprawidłowości w przyjętej wycenie. Przedmiotowe budowle stanowią bowiem urządzenia budowlane, a co za tym idzie nie mogą stanowić samodzielnego przedmiotu wyceny.

Jako urządzenia budowlane stanowią bowiem jedynie część składową nieruchomości, które zapewniają możliwość użytkowania nieruchomości jako całości - zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie mogą więc siłą rzeczy stanowić odrębnego przedmiotu obrotu.

Metody wyceny określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami stosuje się tymczasem do nieruchomości, czyli części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynków trwale z gruntem związanych lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Samo pojęcie wyceny nieruchomości zostało wyjaśnione w słowniczku do ustawy o gospodarce nieruchomościami - w art. 4 pkt 6a u.g.n. Jest to określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Część składowa nieruchomości w postaci ogrodzenia czy utwardzenia terenu w oderwaniu od nieruchomości, nie może być z kolei samodzielnym przedmiotem własności, a więc nie podlega odrębnej wycenie.

Powyższe zostało potwierdzone w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi - sygn. akt I SA/Łd 885-888/23:

„utwardzenie terenu (parkingi, dojazdy) oraz ogrodzenie nie są nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Jedynie z woli ustawodawcy podatkowego przyznano im status budowli w związku z czym stały się przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Jednak, jak wskazano wyżej i co należy podkreślić z całą mocą, nie są nieruchomościami. Powyższa konstatacja jest o tyle istotna w rozpoznawanej sprawie, że biegły (…), co zaakceptował organ odwoławczy, dokonał wyceny obu wymienionych przedmiotów opodatkowania stosując tzw. metodę odtworzeniową przy zastosowaniu podejścia kosztowego.

Możliwość ustalania wartości za pomocą powyższych metody i podejścia wynika wprost z ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344) z jednym wszakże zastrzeżeniem. Otóż po myśli art. 149 cytowanej ustawy przepisy dotyczące określania wartości odnoszą się jedynie do nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, (...). Skoro zatem art. 151 cytowanej ustawy odróżnia i definiuje wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną, to czyni to w odniesieniu do nieruchomości a nie do urządzeń budowlanych, którymi jak wyżej wskazano są przedmioty opodatkowania w rozpoznawanej sprawie”.