strona główna baza prawa podatkowego . . . hipoteka ustawowahipoteka ustawowa

Hipoteka ustawowa

Komentarz stanowi wyczerpującą analizę instytucji hipoteki ustawowej uregulowanej w Ordynacji Podatkowej. Wyjaśniono przede wszystkim, czym jest hipoteka. Omówiono jej zakres podmiotowy i przedmiotowy. Scharakteryzowano tytuły prawne stanowiące podstawę hipoteki, sposoby powstawania hipoteki przymusowej oraz podstawy wpisu hipoteki przymusowej. Szczególną uwagę skupiono na ostatnich znaczących zmianach w ustawach regulujących kwestie hipoteki.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest instytucją prawną wywodzącą się z prawa cywilnego. Stanowi najczęściej stosowany sposób zabezpieczania wierzytelności na nieruchomości. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe obciążające prawo włas­ności nieruchomości i niektóre inne prawa. Nie daje uprawnienia do korzystania z rzeczy (praw) obciążonych. Istotą hipoteki jest możliwość zaspokojenia wierzytelności uprawnionego z rzeczy (prawa) obciążonej bez względu na to, kto ob­ciążoną rzeczą lub prawem dysponuje. Uregulowanie to jest korzystne dla wierzyciela hipotecznego, ponieważ nie mają dla niego większego znaczenia zmiany, jakie mogą się dokonywać we współwłasności obciążonej nieruchomości. Każdy kolejny właściciel staje się bowiem z mocy samego prawa dłużnikiem hipotecznym.

Dłużnik hipoteczny (rzeczowy) nie musi być w takim razie jednocześnie dłużnikiem osobistym. W konsekwencji, w przypadku zbycia rzeczy lub prawa zbywca pozostaje nadal dłużnikiem osobistym, a nabywca staje się dłużnikiem hipotecznym. Zaspokojenie roszczeń wierzyciela związane jest bowiem nie z osobą dłużnika, lecz z rzeczą (przedmiotem majątkowym) – nieruchomością, na której zabezpieczona została dana wierzytelność.

Podstawowym uprawnieniem wynikającym z podatkowej hipoteki przymusowej jest możliwość zaspokojenia się Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego) z nieruchomości, która została obciążona hipotecznie. Możliwość ta istnieje od momentu upływu terminu płatności, czyli od momentu, w którym zobowiązanie podatkowe przekształciło się w zaległość podatkową. Zaspokojenie się Skarbu Państwa z nieruchomości następuje w drodze egzekucji, zgodnie z przepisami o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.*

Należy pamiętać o daleko idących zmianach systemowych wynikających z treści ustawy z dnia 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.

Instytucja hipoteki, jako ograniczonego prawa rzeczowego, uregulowana jest m.in. w ustawie z dnia 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Artykuł 65 ust. 1 KWU, w brzmieniu nadanym mu przez ustawę z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw*, definiuje hipotekę jako prawo obciążające:

a) nieruchomość,

b) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie, stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,

c) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

d) wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,

e) część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w punktach b) i c),

dające wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Uprawnienie to przysługuje wierzycielowi hipotecznemu przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Na właścicielu zaś ciąży obowiązek zaspokojenia wierzyciela przez zapłatę wierzytelności.

Po korekcie dokonanej ustawą o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw pojęcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje trzy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, tj. własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego.

Instytucja hipoteki opiera się na zasadach szczegółowości, pierwszeństwa, jawności, akcesoryjności i niepodzielności. Zasady te wynikają z ustawowej definicji hipoteki oraz z konstrukcji obowiązującego w Polsce systemu ksiąg wieczystych*

Hipoteka ustanawiana jest w przypadkach przewidzianych prawem, również na mocy przepisów szczególnych. Podstawą ustanowienia hipoteki jest wniosek wierzyciela, który musi spełniać określone wymogi. Według przepisów o księgach wieczystych i hipotece jest ona ustanawiana na podstawie decyzji, choćby nie była ona ostateczna (art. 110 KWU). Jednak w przypadku zobowiązań podatkowych wydanie decyzji wyznaczającej wysokość długu nie zawsze będzie konieczne. Jeżeli zobowiązanie podlega samowymiarowi, to wystarcza tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia.

Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz na podstawie ustaw szczególnych, hipoteka może powstać w trojaki sposób:

1) na podstawie umowy – art. 65 KWU,

2) na podstawie orzeczenia sądu lub innego uprawnionego organu,

3) na podstawie jednostronnego oświadczenia wierzyciela/z mocy prawa.

W 2003 r. zakres podmiotowy hipoteki przymusowej w stosunku do dotychczasowego stanu prawnego uległ znacznemu rozszerzeniu na nieruchomości następców prawnych i osób trzecich. Art. 34 § 6 OrdPU* stanowi, iż przepisy § 2-5 tegoż artykułu stosuje się odpowiednio do należności przypadających od płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich. Na mocy tego przepisu sytuacja prawna następców prawnych oraz osób trzecich została w zakresie przedmiotu hipoteki przymusowej zrównana z sytuacją prawną podatnika, płatnika i inkasenta.*

Zakres podmiotowy hipoteki przymusowej

Zakres podmiotowy podatkowej hipoteki przymusowej jest węższy w porównaniu do podmiotów hipoteki zwykłej, uregulowanej w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (tu zakres podmiotowy jest szerszy, bowiem, obejmuje wierzyciela i właściciela nieruchomości). W przypadku hipoteki uregulowanej w OrdPU podmiotami zobowiązanymi mogą być tylko: podatnik, płatnik, inkasent, następca prawny, osoba trzecia, małżonek podatnika, wspólnik spółki cywilnej, małżonek płatnika, małżonek inkasenta, małżonek następcy prawnego, małżonek osoby trzeciej, małżonek wspólnika spółki cywilnej. Jeśli chodzi o drugą stronę podmiotową – podatkowa hipoteka przymusowa jest ustanawiana zawsze na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa).

Powstanie odpowiedzialności po stronie osób trzecich powiązane będzie zawsze z wcześniejszym wystąpieniem pewnych nieprawidłowości w działaniu innych podmiotów (podatników, płatników, inkasentów), np. podatnik dopuścił do powstania zaległości podatkowej albo płatnik nie wywiązał się z nałożonych na niego obowiązków proceduralnych.

Przedmiot hipoteki przymusowej

 Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

1) nieruchomość,

2) część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika,

3) nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka,

4) nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej, lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – z tytułu zaległości podatkowych spółki.

Przejawem zmian porządkowych przeprowadzonych w celu ujednolicenia regulacji oraz zharmonizowania przepisów materialnoprawnych i procesowych jest nowelizacja art. 34 OrdPU*. Paragraf 4 art. 34 został zmieniony ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw*, która weszła w życie z dniem 20 lutego 2011 r. Przepis ten w nowym brzmieniu stanowi, że przedmiotem hipoteki przymusowej może być także:

1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką;

4) statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.

Uregulowany w art. 34 OrdPU* katalog przedmiotowy hipoteki przymusowej jest katalogiem zamkniętym.

Paragraf 4* omawianego artykułu, w brzmieniu obowiązującym od 20.02.2011 r., umożliwia obciążenie hipoteką morską statków wpisanych do rejestru okrętowego i statków w budowie w celu zabezpieczenia zobowiązań podatkowych i składek na ubezpieczenie społeczne (hipoteka morska przymusowa). Po zmianie art. 34 § 4* Ordynacji podatkowej i art. 26 ust. 3b ustawy z dnia 13.10.1998 r o systemie ubezpieczeń społecznych* nie powinno być już wątpliwości, że statki morskie i statki morskie w budowie wpisane do rejestru okrętowego nie mogą być obciążone zastawem skarbowym, lecz tylko hipoteką przymusową morską. Konsekwencją omawianej zmiany jest korekta art. 35 § 3 OrdPU*, która wskazuje właściwy organ (izbę morską) dokonujący wpisu hipoteki morskiej przymusowej.

Art. 34 § 5* stanowi, iż do hipotek określonych w § 3 i 4 tego przepisu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipoteki na nieruchomości. Brzmienie art. 34 § 1, 3 i 4 w zw. z § 5* prowadzi do wniosku, że hipoteka przymusowa może obciążać ułamkowy udział w prawach, które zostały enumeratywnie wymienione w art. 34 § 4*. Ustawodawca uregulował analogicznie zakres przedmiotowy hipoteki w stosunku do płatnika, inkasenta, następcy prawnego i osoby trzeciej.*

Wykładnia art. 34 § 1 i § 3 pkt 1* wskazuje, że jeśli nieruchomość stanowi przedmiot własności podatnika, nie można w takim wypadku ustanowić hipoteki tylko na udziale ułamkowym.

Hipoteka na użytkowaniu wieczystym rozciąga się również na stanowiące własność użytkownika wieczystego budynki i inne urządzenia znajdujące się na użytkowanym gruncie.

Zakresy przedmiotowe podatkowej hipoteki przymusowej oraz hipotek uregulowanych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w dużej części pokrywają się. Różnica przejawia się w tym, iż hipotekę z OrdPU można ustanowić także na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka. Ponadto, dopuszczalne jest ustanowienie podatkowej hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział wspólników takiej spółki – z tytułu zaległości podatkowych spółki.

Tytuły prawne stanowiące podstawę hipoteki